아파트 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는가?

아파트 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는가?

안녕하세요. 부동산 투자에 관심이 많은 분들이라면 아파트 갭투자라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 갭투자는 주택의 매매가격과 전세금의 차이만큼의 금액을 투자하여 전세를 낀 주택을 매매하거나 전세를 놓는 투자방법입니다. 갭투자는 시세차익을 목적으로 하기 때문에, 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않은 집을 찾아야 합니다.

이번 포스팅에서는 아파트 갭투자에 대해 자세히 알아보겠습니다. 아파트 갭투자의 장단점, 방법, 대출, 실거주 등에 대해 살펴보고, 실제로 갭투자를 할 때 주의할 점도 알려드리겠습니다. 아파트 갭투자에 관심이 있으신 분들은 꼭 읽어보시기 바랍니다.

목차

• 아파트 갭투자의 장단점
• 아파트 갭투자 방법
• 아파트 갭투자 대출
• 아파트 갭투자 실거주
• 아파트 갭투자 주의사항

아파트 갭투자의 장단점

아파트 갭투자는 다른 부동산 투자와 마찬가지로 장점과 단점이 있습니다. 장점으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 적은 자금으로 투자 가능: 아파트 갭투자는 매매가격과 전세금의 차이만큼의 금액으로 투자할 수 있기 때문에, 다른 부동산 투자에 비해 적은 자금으로 시작할 수 있습니다. 예를 들어, 6억원짜리 아파트가 전세 4억원으로 거주 중이라면, 2억원만 있으면 아파트를 매입할 수 있습니다.
• 전세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있음: 아파트 갭투자는 전세를 낀 상태로 매입하기 때문에, 전세수익을 바로 얻을 수 있습니다. 또한, 시장 상황에 따라 아파트 가격이 상승한다면, 시세차익도 얻을 수 있습니다. 즉, 이중으로 수익을 낼 수 있는 투자 방식입니다.
• 부동산 소유권을 확보할 수 있음: 아파트 갭투자는 실제로 부동산 소유권을 확보하는 것이기 때문에, 부동산의 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 부동산 소유권을 가지고 있으면, 다른 부동산 투자나 대출 등에 유리합니다.

단점으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 전세가격과 매매가격의 변동에 따른 위험: 아파트 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이에 의존하는 투자 방식입니다. 따라서, 전세가격이 하락하거나 매매가격이 상승하지 않으면, 수익을 낼 수 없습니다. 또한, 전세가격이 너무 높아서 전세계약이 만료되면 재계약이 어려울 수도 있습니다.
• 갭투자 대출의 이자 부담: 아파트 갭투자는 대부분 갭투자 대출을 이용하여 투자합니다. 갭투자 대출은 일반적으로 고금리의 대출로, 이자 부담이 큽니다. 따라서, 전세수익과 시세차익이 이자를 커버할 수 있을 정도로 커야 합니다.
• 실거주가 어려움: 아파트 갭투자는 전세를 낀 상태로 매입하기 때문에, 실거주가 어렵습니다. 만약 실거주를 원한다면, 전세계약을 해지하고 세입자를 내보내야 하는데, 이 경우 전세금을 돌려줘야 하고, 세입자와의 분쟁도 발생할 수 있습니다.

아파트 갭투자 방법

아파트 갭투자를 하려면 어떻게 해야 할까요? 아파트 갭투자 방법은 크게 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1. 갭투자 가능한 아파트 찾기: 아파트 갭투자를 하려면, 먼저 갭투자 가능한 아파트를 찾아야 합니다. 갭투자 가능한 아파트란, 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않은 아파트를 말합니다. 예를 들어, 6억원짜리 아파트가 전세 4억원으로 거주 중이라면, 이 아파트는 갭투자 가능한 아파트입니다. 갭투자 가능한 아파트를 찾는 방법은 다양합니다. 부동산 중개사에게 문의하거나, 인터넷에서 검색하거나, 직접 현장을 방문하여 확인할 수 있습니다. 갭투자 가능한 아파트를 찾을 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.
• 지역: 지역은 아파트 가격과 전세가격의 변동에 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 일반적으로 수도권보다 지방이 갭이 작고, 대도시보다 중소도시가 갭이 작습니다. 또한, 지역별로 부동산 시장의 상황이 다르기 때문에, 입주물량, 미분양, 매매-전세 차트 등을 확인하여 투자 타이밍을 결정해야 합니다.
• 단지: 단지는 아파트의 품질과 인기도에 영향을 미치는 요소입니다. 일반적으로 대형단지보다 소형단지가 갭이 작고, 고급단지보다 저급단지가 갭이 작습니다. 또한, 단지별로 입주연도, 관리비, 주변환경, 교통편 등을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.
• 호수: 호수는 아파트의 위치와 면적에 영향을 미치는 요소입니다. 일반적으로 낮은 층보다 높은 층이 갭이 작고, 작은 평수보다 큰 평수가 갭이 작습니다. 또한, 호수별로 층수, 방향, 전망, 채광 등을 고려하여 투자 성공률을 예측해야 합니다.
2. 갭투자 대출 신청하기: 갭투자 가능한 아파트를 찾았다면, 다음으로는 갭투자 대출을 신청해야 합니다. 갭투자 대출은 일반적으로 전세금의 80% 이상을 대출받을 수 있는 대출입니다. 예를 들어, 6억원짜리 아파트가 전세 4억원으로 거주 중이라면, 3억 2천만원 정도의 대출을 받을 수 있습니다. 갭투자 대출을 신청할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.
• 대출한도: 대출한도는 갭투자 대출을 받을 수 있는 최대 금액입니다. 대출한도는 전세금, 매매가격, 신용등급, 소득 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세금의 80% 이상을 대출받을 수 있지만, 매매가격이 높거나 신용등급이 낮거나 소득이 적으면 대출한도가 낮아질 수 있습니다.
• 대출금리: 대출금리는 갭투자 대출을 받을 때 매월 지불해야 하는 이자율입니다. 대출금리는 은행, 상품, 기간, 신용등급 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 갭투자 대출은 고금리의 대출로, 연 4~5% 정도의 금리를 적용받습니다. 따라서, 대출금리를 낮추기 위해서는 여러 은행과 상품을 비교하고, 기간을 짧게 하고, 신용등급을 높이는 등의 노력이 필요합니다.
• 대출수수료: 대출수수료는 갭투자 대출을 받을 때 한번만 지불해야 하는 비용입니다. 대출수수료는 은행, 상품, 금액 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 갭투자 대출은 0.5~1% 정도의 수수료를 적용받습니다. 따라서, 대출수수료를 줄이기 위해서는 여러 은행과 상품을 비교하고, 금액을 적게 하고, 할인 혜택을 이용하는 등의 방법이 있습니다.
3. 아파트 매입하기: 갭투자 대출을 신청하고 승인받았다면, 다음으로는 아파트를 매입해야 합니다. 아파트 매입은 부동산 중개사를 통해 진행할 수 있습니다. 아파트 매입할 때는 다음과 같은 절차를 따릅니다.
• 계약서 작성 및 검토: 부동산 중개사가 계약서를 작성하고, 계약서에는 매매가격, 전세금, 계약금, 중도금, 잔금, 인도일자 등의 내용이 포함됩니다. 계약서를 작성한 후에는 반드시 검토하여 오류나 미비된 사항이 없는지 확인해야 합니다.
• 계약금 지불: 계약서를 작성하고 검토한 후에는 계약금을 지불합니다. 계약금은 매매가격의 5~10% 정도로, 계약의 성립과 당사자의 의사를 확정하는 역할을 합니다. 계약금은 부동산 중개사가 보관하거나 직접 판매자에게 전달할 수 있습니다.
• 중도금 지불: 계약금을 지불한 후에는 중도금을 지불합니다. 중도금은 매매가격의 10~20% 정도로, 계약의 이행과 당사자의 신용을 보증하는 역할을 합니다. 중도금은 부동산 중개사가 보관하거나 직접 판매자에게 전달할 수 있습니다.
• 잔금 지불 및 소유권 이전: 중도금을 지불한 후에는 잔금을 지불하고, 소유권을 이전합니다. 잔금은 매매가격에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액으로, 잔금을 지불하면서 동시에 소유권 이전 절차를 진행합니다. 소유권 이전 절차는 부동산 등기소에서 신청하고, 등기비용과 취득세를 납부해야 합니다.
• 인도 및 확인: 소유권 이전이 완료되면, 아파트를 인도받고, 인도된 상태를 확인합니다. 인도된 상태에 문제가 없는지, 세입자와의 전세계약이 유효한지, 전세보증금이 제대로 입금되었는지 등을 점검해야 합니다.
4. 아파트 전세 놓기 또는 매각하기: 아파트를 매입하고 인도받았다면, 다음으로는 아파트를 전세 놓거나 매각해야 합니다. 아파트를 전세 놓는 경우는, 전세가격이 상승하여 전세수익을 늘리고 싶은 경우입니다. 아파트를 매각하는 경우는, 매매가격이 상승하여 시세차익을 얻고 싶은 경우입니다. 아파트를 전세 놓거나 매각할 때는 다음과 같은 절차를 따릅니다.
• 시장조사 및 가격결정: 아파트를 전세 놓거나 매각하기 전에는 시장조사를 통해 적절한 가격을 결정해야 합니다. 시장조사는 부동산 중개사에게 의뢰하거나, 인터넷에서 검색하거나, 직접 현장을 방문하여 확인할 수 있습니다. 시장조사를 통해 비슷한 조건의 아파트의 전세가격과 매매가격을 파악하고, 자신의 아파트의 특징과 장단점을 고려하여 가격을 결정합니다.
• 부동산 중개사 선정 및 계약: 가격을 결정한 후에는 부동산 중개사를 선정하고 계약합니다. 부동산 중개사는 아파트를 전세 놓거나 매각하는 과정에서 중개역할을 하며, 수수료를 받습니다. 부동산 중개사를 선정할 때는 신뢰도, 경험, 업무능력 등을 고려해야 합니다. 부동산 중개사와 계약할 때는 계약서에 중개수수료, 광고비용, 계약기간 등의 내용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
• 광고 및 방문: 부동산 중개사와 계약한 후에는 아파트를 광고하고, 방문자를 맞이합니다. 광고는 인터넷, 신문, 잡지, 전단지 등의 매체를 통해 할 수 있습니다. 광고할 때는 아파트의 특징과 장점을 강조하고, 사진과 동영상을 첨부하는 것이 좋습니다. 방문자를 맞이할 때는 아파트의 상태를 정리하고, 친절하게 안내하고, 질문에 답하는 것이 좋습니다.
• 계약 및 인도: 광고와 방문을 통해 전세 또는 매수자를 찾았다면, 계약하고 인도합니다. 계약은 부동산 중개사가 작성하고, 계약서에는 전세금 또는 매매가격, 계약금, 중도금, 잔금, 인도일자 등의 내용이 포함됩니다. 계약서를 작성한 후에는 반드시 검토하여 오류나 미비된 사항이 없는지 확인해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금은 부동산 중개사가 보관하거나 직접 전세 또는 매수자에게 전달할 수 있습니다. 잔금을 지불하면서 동시에 소유권 이전 절차를 진행하고, 소유권 이전이 완료되면 아파트를 인도합니다.

아파트 갭투자 대출

아파트 갭투자를 하려면 대부분 갭투자 대출을 이용해야 합니다. 갭투자 대출은 아파트의 전세금의 80% 이상을 대출받을 수 있는 대출로, 일반적으로 고금리의 대출입니다. 따라서, 갭투자 대출을 이용할 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.

• 대출한도와 금리를 비교하고 선택하기: 갭투자 대출은 은행마다 상품과 조건이 다릅니다. 따라서, 여러 은행의 갭투자 대출 상품을 비교하고, 자신에게 맞는 상품을 선택해야 합니다. 비교할 때는 대출한도와 금리를 주로 보아야 합니다. 대출한도는 전세금의 80% 이상을 받을 수 있는지, 금리는 연 4~5% 이하로 낮출 수 있는지 확인해야 합니다.
• 대출기간과 상환방식을 신중하게 결정하기: 갭투자 대출은 대출기간과 상환방식에 따라 이자 부담이 달라집니다. 따라서, 대출기간과 상환방식을 신중하게 결정해야 합니다. 대출기간은 가능한 짧게 하고, 상환방식은 원리금균등상환 또는 원금균등상환으로 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
• 대출수수료와 부대비용을 절감하기: 갭투자 대출을 받을 때는 대출수수료와 부대비용이 발생합니다. 대출수수료는 대출금액의 0.5~1% 정도로, 부대비용은 취득세, 등기비용, 인지세 등이 있습니다. 이러한 비용들은 투자 수익에 영향을 미치기 때문에, 가능한 절감해야 합니다. 절감하는 방법은 여러 은행과 상품을 비교하고, 할인 혜택을 이용하고, 세금 공제를 받는 등의 방법이 있습니다.

아파트 갭투자 실거주

아파트 갭투자를 하고 나서 실거주를 원하는 경우가 있을 수 있습니다. 실거주를 하려면 전세계약을 해지하고 세입자를 내보내야 하는데, 이 과정에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 전세금 환불 문제: 전세계약을 해지하면 전세금을 환불해야 합니다. 그런데 전세금이 부족하거나 없는 경우가 있습니다. 예를 들어, 아파트 가격이 하락하여 전세금이 모자라거나, 전세금을 다른 용도로 사용하여 없어진 경우입니다. 이런 경우에는 전세금을 마련하기 위해 다른 대출을 받거나, 아파트를 매각하거나, 세입자와의 협의를 통해 해결해야 합니다.
• 세입자와의 분쟁 문제: 전세계약을 해지하면 세입자를 내보내야 합니다. 그런데 세입자가 내보내기를 거부하거나, 전세계약 기간이 남아있는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 세입자와의 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에는 법적인 절차를 밟거나, 세입자와의 협의를 통해 해결해야 합니다.
• 실거주 비용 문제: 전세계약을 해지하고 세입자를 내보낸 후에는 실거주 비용이 발생합니다. 실거주 비용은 관리비, 수도세, 전기세, 가스비 등이 있습니다. 이러한 비용들은 투자 수익에 영향을 미치기 때문에, 가능한 절감해야 합니다. 절감하는 방법은 관리비를 낮추고, 에너지 절약을 하고, 세금 공제를 받는 등의 방법이 있습니다.

아파트 갭투자 주의사항

아파트 갭투자는 적은 자금으로 투자할 수 있고, 전세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 투자 방식입니다. 하지만, 아파트 갭투자에는 다음과 같은 주의사항이 있습니다.

• 시장상황을 정확하게 파악하기: 아파트 갭투자는 시장상황에 따라 수익률이 달라집니다. 따라서, 시장상황을 정확하게 파악하고, 투자 타이밍을 결정해야 합니다. 시장상황을 파악하는 방법은 부동산 지수, 입주물량, 미분양, 매매-전세 차트 등을 확인하는 것입니다. 시장상황을 파악할 때는 지역별, 단지별, 호수별로 세분화하여 분석하는 것이 좋습니다.
• 갭투자 대출의 이자 부담을 최소화하기: 아파트 갭투자는 대부분 갭투자 대출을 이용합니다. 갭투자 대출은 고금리의 대출로, 이자 부담이 큽니다. 따라서, 갭투자 대출의 이자 부담을 최소화해야 합니다. 이자 부담을 최소화하는 방법은 여러 은행과 상품을 비교하고, 금리를 낮추고, 기간을 짧게 하고, 원리금균등상환 또는 원금균등상환으로 하는 것입니다.
• 실거주를 원하지 않으면 전세를 유지하기: 아파트 갭투자를 하고 나서 실거주를 원하지 않으면 전세를 유지하는 것이 좋습니다. 전세를 유지하면 전세수익을 얻을 수 있고, 전세계약 해지로 인한 문제를 피할 수 있습니다. 전세를 유지할 때는 전세계약 기간과 조건을 잘 확인하고, 세입자와의 관계를 잘 유지하고, 전세보증금을 안전하게 보관하는 것이 좋습니다.

이상으로 아파트 갭투자에 대해 알아보았습니다. 아파트 갭투자는 적은 자금으로 투자할 수 있고, 전세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 투자 방식입니다. 하지만, 아파트 갭투자에는 시장상황, 대출금리, 실거주 여부 등에 따른 위험과 비용이 있습니다. 따라서, 아파트 갭투자를 할 때는 주의사항을 잘 숙지하고, 신중하게 결정해야 합니다.

감사합니다.