송사무장의 부동산 경매의 기술: 경매 고수가 알려주는 부동산 투자 비법

부동산 경매는 월급쟁이도 부자가 될 수 있는 투자 방법입니다. 하지만 경매에는 많은 난관과 위험이 있습니다. 어떻게 하면 좋은 물건을 저렴하게 낙찰할 수 있고, 낙찰 후에도 문제를 해결할 수 있을까요? 이 글에서는 대한민국 최고의 경매 고수 송사무장이 알려주는 부동산 경매의 기술을 소개합니다.

목차

• 1. 송사무장이란 누구인가?
• 2. 송사무장의 부동산 경매 투자 철학
• 3. 송사무장의 부동산 경매 투자 전략
• 4. 송사무장의 부동산 경매 투자 실전 사례
• 5. 송사무장의 부동산 경매 투자 팁
• 6. 송사무장의 부동산 경매 투자 Q&A

1. 송사무장이란 누구인가?

송사무장은 본명 송희창으로, 부동산 경·공매를 중심으로 한 부동산 전문 투자회사 (주)케이알리츠 대표이자, 도서출판 지혜로 대표입니다. 2008년부터 현재까지 Daum의 우수카페인 ‘행복재테크’를 운영하며 많은 성공한 케이스와 투자 고수들을 배출했습니다. 그동안 저자의 강의를 수강한 수강생 중 무려 16명을 베스트셀러 저자로 키워내며 부동산 경매계의 마이다스의 손으로 인정받고 있습니다.

저자는 2008년 종자돈 1억 2천만 원으로 시작하여 현재는 150억 원이 넘는 자산으로 불린 경험을 바탕으로 집필한 [송사무장의 실전 경매의 기술]과 유치권 등의 다양한 실전사례를 다룬 [송사무장의 실전경매], 그리고 공매 투자의 바이블이라 불리는 [송사무장의 부동산 공매의 기술] 3권 모두 베스트셀러가 되어 출간 후 꾸준한 사랑을 받고 있습니다.

2. 송사무장의 부동산 경매 투자 철학

송사무장의 부동산 경매 투자 철학은 다음과 같습니다.

• 부동산 경매는 임대수익이 아닌 사업 소득으로 접근한다. 임대수익은 부가가치가 없는 수동적인 수입이지만, 사업 소득은 부가가치를 창출하는 능동적인 수입이다. 부동산 경매는 물건을 저렴하게 매입하고, 인테리어나 분양 등의 방법으로 가치를 높여서 매각하는 사업이다.
• 부동산 경매는 대중 심리를 이용한다. 대중은 보통 안전한 물건을 선호하고, 위험한 물건을 피한다. 그러나 위험한 물건일수록 수익률이 높다. 따라서 송사무장은 대중이 피하는 특수물건 (선순위 위장임차인, 지분, 유치권, 지상권 등)에 관심을 가지고, 해결 방법과 필수 이론을 습득한다.
• 부동산 경매는 현장조사와 명도가 중요하다. 현장조사는 물건의 상태와 가치를 파악하는 과정이다. 명도는 낙찰 후에 물건을 인도받는 과정이다. 현장조사와 명도를 제대로 하지 않으면, 낙찰 후에 많은 문제에 직면할 수 있다. 따라서 송사무장은 현장조사와 명도의 기술을 꾸준히 연마하고, 유용한 내용증명과 법적 절차를 숙지한다.

3. 송사무장의 부동산 경매 투자 전략

송사무장의 부동산 경매 투자 전략은 다음과 같습니다.

• 주거형 물건: 주거형 물건은 아파트, 빌라, 단독주택 등을 말한다. 주거형 물건은 초보자도 쉽게 접근할 수 있고, 임대나 매각이 용이하다. 주거형 물건을 낙찰할 때는 입찰 전에 알아두어야 할 사항과 대법원 사이트 100% 활용하는 법, 경매 사건기록부 열람하는 법 등을 숙지해야 한다.
• 상가: 상가는 상업용 건물이나 상가건물의 일부를 말한다. 상가는 주거형 물건보다 수익률이 높고, 장기적인 가치 상승이 기대된다. 상가를 낙찰할 때는 상가임대차보호법과 임차인의 대항력을 제대로 알아야 한다.
• 다가구 주택: 다가구 주택은 여러 가구가 함께 거주하는 주택을 말한다. 다가구 주택은 임대수익이 좋고, 준주거지역에서도 건축할 수 있다. 다가구 주택을 낙찰할 때는 현장조사를 철저히 해야 한다.
• 특수물건: 특수물건은 선순위 위장임차인, 지분, 유치권, 지상권 등의 복잡한 권리관계가 있는 물건을 말한다. 특수물건은 일반 투자자들이 쉽게 풀지 못하는 문제를 해결할 수 있으면 큰 수익을 낼 수 있다. 특수물건을 낙찰할 때는 권리분석방법과 해결방법을 제대로 알아야 한다.

4. 송사무장의 부동산 경매 투자 실전 사례

송사무장은 부동산 경매 투자를 하면서 다양하고 복잡한 사례들을 직접 경험하고 해결했습니다. 그 중 몇 가지를 소개하겠습니다.

• 262만 원으로 빌라사기: 송사무장은 2008년에 262만 원으로 서울 강남구에 있는 15평형 빌라를 낙찰했습니다. 이 빌라는 선순위 위장임차인이 있어서 다른 투자자들이 피했던 물건이었습니다. 송사무장은 위장임차인의 실체를 파악하고, 법적 절차를 밟아서 인도받았습니다. 그리고 인테리어를 하여 1억 2천만 원에 매각했습니다.
• 원격 명도로 아파트 낙찰하기: 송사무장은 2010년에 부산에 있는 34평형 아파트를 1억 5천만 원에 낙찰했습니다. 이 아파트는 임차인이 있어서 명도가 어려웠습니다. 송사무장은 임차인과 연락을 하여 내용증명을 보내고, 임대차계약서와 임대보증금 영수증을 받았습니다. 그리고 임차인에게 동의를 구하여 원격 명도를 진행했습니다.
• 공매로 매입하여 경매로 매각하기: 송사무장은 2012년에 공매로 서울 강동구에 있는 30평형 아파트를 3억 원에 매입했습니다. 이 아파트는 공매가 경매보다 저렴하게 진행되었기 때문에 수익률이 좋았습니다. 송사무장은 공매로 매입한 후에 바로 경매로 매각하여 5억 원에 팔았습니다.
• 유치권으로 부동산 살리기: 송사무장은 2014년에 서울 강남구에 있는 50평형 상가건물을 10억 원에 낙찰했습니다. 이 건물은 유치권이 붙어 있어서 다른 투자자들이 피했던 물건이었습니다. 송사무장은 유치권의 성립요건과 법적 절차를 숙지하고, 유치권자와 협상하여 유치권을 해제했습니다. 그리고 건물을 15억 원에 매각했습니다.

5. 송사무장의 부동산 경매 투자 팁

송사무장은 부동산 경매 투자를 하면서 쌓은 노하우와 팁을 공유합니다. 다음과 같은 팁들을 참고하시면 도움이 될 것입니다.

• 부동산 경매는 시장 상황에 따라 변화하는 것이므로, 항상 최신 정보를 수집하고 분석하라.
• 부동산 경매는 물건의 가치를 정확하게 평가하는 것이 중요하므로, 감정가보다는 실거래가를 참고하라.
• 부동산 경매는 낙찰 후에도 문제가 발생할 수 있으므로, 낙찰 전에 미리 대비하고, 낙찰 후에는 신속하게 조치하라.
• 부동산 경매는 법률적인 지식이 필요한 경우가 많으므로, 법률 상담을 받거나 법률 서적을 참고하라.
• 부동산 경매는 혼자서 하는 것보다 함께 하는 것이 좋으므로, 카페나 동호회 등에서 정보와 의견을 공유하라.

6. 송사무장의 부동산 경매 투자 Q&A

송사무장은 부동산 경매 투자에 관심이 있는 사람들의 질문에 답변합니다. 다음과 같은 질문과 답변을 참고하시면 도움이 될 것입니다.

• Q: 부동산 경매 투자를 하려면 얼마의 자본이 필요한가요?
  A: 부동산 경매 투자를 하려면 최소 1억 원 이상의 자본이 필요합니다. 그 이유는 부동산 경매에서는 낙찰 대금의 10%를 입찰 보증금으로 내야 하기 때문입니다. 예를 들어, 5억 원짜리 물건을 낙찰하려면 5천만 원의 입찰 보증금이 필요합니다. 또한, 낙찰 후에는 잔금과 인도비용, 세금 등을 지불해야 하므로, 여유 자금도 준비해야 합니다.
• Q: 부동산 경매 투자에서 가장 중요한 것은 무엇인가요?
  A: 부동산 경매 투자에서 가장 중요한 것은 물건을 저렴하게 매입하는 것입니다. 그 이유는 저렴하게 매입할수록 수익률이 높아지기 때문입니다. 예를 들어, 시세가 10억 원인 물건을 8억 원에 낙찰하면 수익률은 20%입니다. 하지만 9억 원에 낙찰하면 수익률은 10%밖에 되지 않습니다. 따라서 부동산 경매 투자에서는 물건의 가치를 정확히 파악하고, 적절한 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
• Q: 부동산 경매 투자에서 위험을 줄이는 방법은 무엇인가요?
  A: 부동산 경매 투자에서 위험을 줄이는 방법은 다음과 같습니다.
• 물건의 상태와 권리관계를 철저히 조사하고, 문제가 있는 물건은 피하거나 해결방법을 알아두라.
• 낙찰 후에는 명도를 신속하게 진행하고, 임차인이나 유치권자 등과 협상하거나 법적 조치를 취하라.
• 분산 투자를 하여 한 물건에 투자하는 비중을 낮추고, 여러 물건에 투자하여 리스크를 분산하라.
• 부동산 시장의 변화에 적응하고, 시기를 잘 파악하여 매각할 때가 되면 과감히 매각하라.

7. 마치며

이 글에서는 송사무장의 부동산 경매의 기술을 소개했습니다. 송사무장은 부동산 경매 투자의 철학과 전략, 실전 사례, 팁, Q&A 등을 공유했습니다. 이 글을 읽고 부동산 경매 투자에 관심이 있으신 분들은 송사무장의 책들을 참고하시면 더 많은 도움이 될 것입니다. 부동산 경매 투자는 잘 하면 큰 수익을 낼 수 있는 투자 방법입니다. 하지만 잘못 하면 큰 손실을 입을 수도 있습니다. 따라서 부동산 경매 투자를 하려면 지식과 경험, 정보와 분석, 준비와 대응이 필요합니다. 송사무장의 부동산 경매의 기술을 배우고 적용하시면, 월급쟁이도 부자가 될 수 있습니다.